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鼠年紀事:特殊的2020,不一樣的房地産

來源:人民網-國際金融報 2020年12月31日 10:45

  圖蟲創意圖

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  編者按:

  2020年對于房地産行業而言,是特殊且難忘的一年。

   年初房企在抗疫战线上冲锋,以捐款捐物、减免租金等方式,大手笔支援抗疫。物业坚守起社区的第一道防线,千万物业“逆行者”投身其中,物业作用和价值被 认可。线下售楼处的关闭,让房企业绩跌落谷底,他们转战线上,开启直播卖房。“三道红线”的出台,让所有房企再次来到同一起跑线,过往积累的很多发展要素 都被清零……

  這一年,很多大事都足以計入全國樓市的曆史簿。

  臨近年末,《國際金融報》盤點出年度地産“八大熱門事件”,以此複盤過往一年行業的跌宕起伏。

  

  全國樓“事”

  一、房企大手筆支援抗疫

  2020年1月,一场突如其来的疫情冲击了全国經濟。多地售楼处相继关闭,房企销售业绩跌落谷底。

  即使如此,房企依然在抗疫戰線上沖鋒,以捐款捐物、減免租金等方式,大手筆支援抗疫。

  1月23日,融創中國率先向武漢市紅十字會捐款1000萬元,後又追加捐款1億元。恒大、碧桂園、花樣年、中國奧園、複星國際、萬科、龍湖、美的置業、正榮、佳兆業、龍光、世茂、旭輝、融僑等房企緊隨其後。

   除资金外,各大房企还积极通过海外等渠道,为前线采购紧缺的医疗物资。复星国际启动全球调配医疗资源计划,15天时间里调配运回国口罩80万个,防护服 42万件,总计122万件医疗物资。争分夺秒将海外各地物资运回国内的还有中国奥园,它从全球调运了40万个专业医用口罩驰援武汉,绿地集团也筹备了50 万个口罩和2万件手术服分批次送达前线。

  據不完全統計,疫情期間,超過170家房地産企業累計捐款超25億元,捐贈超530萬只口罩、92萬套隔離服、388萬副手套等醫療物資。

   不仅捐款捐物,万达商管、华润置地、万科集团、佳兆业、龙湖集团、时代中国、美的置业、花样年等多家房企还推行减、免租金政策,缓解商铺运营压力,与租 户共度难关。根据行业协会统计与相关企业公开公布的信息测算,商场为租户减免租金总额在百亿元左右,超过2100家购物中心、百货商户受惠。

  二、直播賣房火熱

  受疫情影響,多地售樓處關閉,線下交易的停滯直接影響了房企的銷售。據克而瑞數據,1月,中國房地産銷售TOP100企業單月操盤口徑銷售額5097.05億元,同比降低12%。春節前後一周,全國重點城市房地産銷售數據更是接近零成交。

  房企努力破冰,嘗試將售樓處搬至線上。

  恒大率先推出以全民营销为思路的线上售房,并打出75折优惠房源。碧桂园、雅乐居、融创、华夏幸福、美的置业、富力等多家房企也纷纷开启了线上销售,将实体展厅的功能通过VR、圖片、視頻以及直播的形式,实现客户可以足不出户了解多个项目的信息。

  隨著直播帶貨的如火如荼,4月開始房企陸續牽手明星試水直播賣房。複地請來了薇娅,富力找到了李湘,碧桂園選擇汪涵和大張偉,石榴集團則合作了羅永浩。

  隨著複工複産的有序推進,房企直播賣房熱度不減,並逐步成爲日常營銷手段。

  “雙11”期間,房企線上大戰展開,“貝殼新房節”對上了由易居和阿裏共同打造的“天貓好房雙十一”。經紀人、樓盤的置業顧問、房企高管紛紛走進直播間。

  然而,行業普遍認爲,“直播賣房”更多的還是起到一種“蓄客、引流”的作用,最終轉化成果仍有待市場檢驗。

  三、“三道紅線”壓身

  除了疫情沖擊下,銷售壓力增大,房企在2020年面臨的最大挑戰莫過于“三道紅線”壓頂。

   8月,市场传言监管部门为控制房地产企业有息债务的增长出台新规,设置“三道红线”,目标明确,指向清晰:房企的净负债率不得大于100%;房企剔除预 收款后的资产负债率不得大于70%;房企的“现金短债比”小于1 。根据“三道红线”,将房企分成红橙黄绿四档,每档企业分别对应的有息负债增长,分别 为:三项指标全部过线,有息负债不得增加;两项指标过线,有息负债规模年增速不得超过5%;一项指标过线,有息负债规模年增速不超过10%;全部达标,有 息负债规模年增速不超过15%。

  8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机 制。参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家,分别为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。有媒体报道称, 参会企业被要求“在一个月内上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合三条红线的调整”。

  諸葛找房數據研究中心監測顯示,100家上市房企中,踩線占比高達86%,絕大部分上市房企都已經觸發監管紅線。

  10月底,標普信評研究報告顯示,在跟蹤的87家樣本房企中,超過40%的企業截至2020年上半年末的有息債務同比增速均超過15%。而已經觸碰“三道紅線”的房企則達到了24.1%,完全沒有觸碰“三道紅線”的企業僅占12.6%。

  爲了適應監管要求,許多企業開始主動調整發展節奏,降負債,調整債務結構、減少負債、加強現金流的管理,成了房企面臨的最重要的課題。不僅如此,分拆物業上市、配售新股、打折促銷等,都成爲去杠杆的手段。

  四、多地出現“打新熱”

  與房企開始審慎理性發展形成對比的是,多地房産市場出現打新熱潮。

  今年以來,由于部分城市出台新房限價政策,周邊二手房價格高于一手房,形成了倒挂,價格的雙軌制導致明顯的套利空間,從而吸引大量熱錢的流入,“萬人搖”現象頻現。

   2020年,杭州共计出现六个“万人摇”新盘。其中西溪公馆的959套房源吸引了超过6万人报名摇号,总共冻结资金至少240亿元,以“6万人摇”闻名 全国。链家数据显示,西溪公馆项目销售均价为2.8万元/平方米,而周围二手房价格平均在3.4万-5.3万元/平方米,每平方米的价差至少有6000 元,最多能达到2.5万元。

  幾乎同時,南京也出現2020年首個“萬人搖”樓盤江畔都會,一共156套房源,吸引普通報名10898組,中簽率1.4%,人才報名992組,中簽率6.8%。江畔都會銷售均價爲31307元/平方米,與周邊二手房價倒挂萬元以上。

   真正让全国感受到“打新热”一词的是深圳核心区域的新盘华润城润玺。该项目开盘均价约13万元/平方米,而周边二手房挂盘价有的已达18万元/平方米, 差价达到5万元/平方米。按照100平方米计算,如果买到再转手,一套房即可套利500万元,在众多购房者看来“买到即赚到”。早在离开盘还有数月时间之 前,不少“打新攻略”就在网络流传。选房阶段,更出现了“众筹打新”“借票代持”等操作方法。

  新華社評論表示,“打新熱”背後的買房牟利現象顯然與“房住不炒”理念背道而馳。增加供給、新房限價之外,樓市調控還有很多事要做。

  爲抑制樓市過熱的現象,杭州、沈陽、西安、深圳、甯波等多城相繼升級調控,涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售和增加房地産交易稅費等內容。

  12月中央經濟工作会议确定,要解决好大城市住房突出问题,并高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。

  五、 長租公寓頻爆雷

  房價高,搖號難……本應成爲住房資源優化組合積極方式的長租公寓,卻在2020年迎來了最冷的冬天。

  從年初開始,友客、巢客、城城找房、青客公寓、蛋殼公寓等大大小小的長租公寓平台陸續“爆雷”,全國範圍內大量租客和房東受到影響。

  規模最大的蛋殼公寓,年初剛剛在紐交所上市經曆高光時刻,年底就陷入欠款、CEO被查、斷網、提現困難的窘境。從頂峰跌至谷底,中間僅僅過去了10個月。究其原因,與以“急速擴張,搶占市場份額”爲目的的“類金融”盈利模式直接相關。

  據天眼查《房地産行業企業數據報告(2020)》,全國目前已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家,占相關企業總量的15%,近5%的相關企業曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行爲。

  隨著長租公寓爆雷事件不斷發生,中央和地方陸續頒布多則監管政策。

   8月,杭州、西安等地相继发布加强对租赁企业的资金监管政策,对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行監督,规范住房租赁企业行为、防范住 房租赁企业经营风险。随后,国家住建部发布关于《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知,涉及“租金贷”“甲醛房”等问题,并对于长租公寓“高 进低出、长收短付”等经营风险亦做出了相关规定。

  中原地产首席分析师张大伟认为,从目前我国的房地产调控长效机制来看,建立租购并举的 住房制度、发展住房租赁市场无疑也是重要环节。而鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多权利,不仅仅是科学住房观念的体现,同时在某种程度上也可以 避免房地产市场的大起大落,减少非理性购房需求。

  六、物業上市潮洶湧

  2020年,物業上市成了新的賽道。

  年初抗“疫”之戰中,各個小區的物業堅守一線,積極發揮基層管控作用。不僅讓擁有萬億級藍海的物管行業逐漸進入公衆視野,也讓其作用和價值進一步被社會乃至資本市場認可。

   2月以来,物业股走势普遍向好,甚至出现多波集体上涨小高潮。据克而瑞统计,截至2020年9月4日,30家上市物管企业平均股价涨幅为60.87%, 同期恒生指数涨幅为-12.4%。与此同时,百亿市值之上的11家物管企业均呈正增长态势,涨幅均值为79.92%,较整体上市物管企业股价涨幅高出19 个百分点。

  因此,乘著資本東風,分拆物業上市成了行業潮流。

  據Wind數據,截至目前,2020年共18家物管企業通過港交所聆訊,其中不乏恒大物業、融創物業、世茂服務等明星企業。

   然而,大量物管企业上市后,导致供应量增加,稀缺性不再,价值也开始回调。今年上市的物业新股中,已有4只出现开盘破发。与此同时,两级分化正在加剧, 截至12月25日早间,碧桂园服务股价52.4港元,市值1537亿港元,位列物业股市值第一,而市值最低的烨星集团仅为4.256亿港元。

  七、 深圳調控加碼

  隨著疫情後樓市解封,深圳樓市也迎來了魔幻開局。

  3、4月份,深圳先後經曆新房天價“喝茶費”、二手房挂牌價飙升、房抵經營貸等一系列風波,炒作氛圍濃烈,二手房價漲幅明顯。

  深房中協也指出,3、4月深圳樓市的確存在局部片區、局部樓盤被“熱炒”的現象,並且在“熱炒”的背後,存在部分投資公司、自媒體與房地産中介人員等多個利益方組成的機構化炒房團隊利益鏈,助推此輪樓市“虛火”。

  熱度之下,政府調控及時出手。

  4月18日,深圳市住建局公告表示,針對近期二手房市場的亂象,展開了爲期三個月的整治,嚴打違法違規行爲。隨後,央行深圳支行發文,表示將徹查深圳各商業銀行今年以來新發放的房抵經營貸。

  7月15日,深圳住建局等八部門聯合出台《通知》,被稱爲史無前例的“深八條”,從調整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發揮稅收調控作用、嚴厲打擊房地産市場違法違規行爲等八個方面進一步加強對深圳房地産市場的調控。

  新政令大約30%的購房者失去了資格,房價上漲的預期被扭轉,不少炒房客被新政堵在了門外,樓市從狂熱走向平靜。

  然而,這份平靜並未持續太久。11月,深圳依舊出現了千萬豪宅日光的火爆行情,並爆出了“代持炒房”等亂象。日前,深圳市金融系統、住建系統等相關部門聯合出招,分別就首付款來源、購房人資料等嚴格審查。

  根據國家統計局最新發布的《2020年11月70個大中城市二手住宅銷售價格指數》,相比去年11月,深圳二手房同比上漲14.6%,位列全國第一。同爲一線城市的北京、上海、廣州,這一漲幅則分別爲6.4%、5.5%、6.7%。

  八、“大魚吃大魚”時代開啓

  2019年底的年度發布會上,易居企業集團CEO丁祖昱預測,2020年房企兼並收購“大魚開始吃大魚”。“所謂大魚吃小魚的年代進一步演變成大魚吃大魚的時代,未來也會如此。”他表示。

  開年不久,傳言一段時間的世茂和福晟終于官宣牽手。1月,雙方宣布共建世茂福晟平台,合作方中還有東方資産、信達資産兩大金融機構。世茂將協助金融機構,幫助福晟進行債務重組,同時代爲操盤。世茂董事會主席許世壇將這場牽手定性爲戰略合作,“不是誰收購誰”。

  然而,整體層面的合作遠比項目合作要複雜而漫長。截至目前,福晟的資金困局仍然未解,並且出現項目停工、債券兌付違約的情況。

  福晟之後,倒下的是泰禾。疫情之下,泰禾的流動性危機是雪上加霜。“引戰”是今年以來圍繞在泰禾和董事長黃其森面前最大的問題。

  隨後,“引戰”消息滿天飛,傳聞對象不斷變更。7月31日早間,答案終于浮出水面,泰禾公告了萬科的到來。

  然而此次入股,萬科在股份過戶上設置先決條件,此次股份轉讓最終能否達成,取決于相關先決條件能否滿足,仍存在不確定性。

   协议约定时间到期之时,泰禾尚未拿出债务重组方案,万科也给予了更多耐心。10月的万科上海区域媒体交流会上,对于《国际金融报》记者提出的泰禾债务问 题最终进展,董事会主席郁亮表示,“这么一个陷入困境的企业,它需要协调的关系需要方方面面很多很多,所以可能需要更多时间。”

  據《國際金融報》記者了解,春節前後或許是該事件逐漸明朗的分水嶺,當前雙方推進過程中的一大矛盾點在黃其森是否願意出讓控制權。

  隨著世茂設立專管團隊以此推動福晟纾困平台的運營效率,世茂與福晟的合作也進入新的篇章,而泰禾最終能否等到萬科依然未有定論。

  上海樓“事”

  8件事讀懂滬市冷與熱

  一、內地總價新地王誕生

  時隔6年後,董家渡地王紀錄被打破。

  2月20日,尚在停擺狀態的上海樓市因爲一場土拍而迅速進入“角色”。

  徐彙區黃浦江南延伸段的28個地塊正式挂牌,作爲徐彙濱江最後大規模整體開發地塊,該地塊坐北朝南,總計擁有1.2公裏黃浦江岸線,對面即爲世博文化公園。按照政府規劃,未來該地塊將作爲世界級金融産業平台,打造成上海國際金融中心的新增長極,價值不言而喻。

  最終,香港置地聯合體經過一輪加價,以310.5億元的代價豪取了180萬平方米的上海金融港。

  這一價格,超過了2014年中民投斥資248.5億元拿下的董家渡地塊,也超過了2016年招商蛇口聯合華僑城以310億元拍得的深圳新會展中心地塊,成功刷新內地土地總價紀錄。

  有媒體對此進行測算,180萬平方米僅所需的開發成本就將達到300億-400億元,再加上310.2億元的土地價格,整個項目的投資或超過700億元。

  如此大體量的開發也對房企的資金實力和操盤能力提出了不小的挑戰。

  此前有消息稱,香港置地母公司怡和集團或將把中國總部怡和大廈、旗艦商業置地廣場、奢華酒店文華東方帶來上海。自2015年首入上海以來,香港置地始終在加碼內地市場。3年間相繼落子南京、重慶、上海、武漢等城市。

  二、綠地海珀外灘入市破局

  一季度,受疫情影響上海地區新房市場迎來70余天空窗期,沒有人知道樓市的發條何時啓動,直到綠地海珀外灘的正式入市。

  早在1月22日,綠地海珀外灘便取得了預售證,均價13.8萬元/平方米,共計204套房源。但受疫情影響,該項目3月底方最終入市。

  “雲開盤”的綠地海珀外灘收獲了159%的認籌率,最終選房階段去化176套,去化率達86.7%。

  這一表現無疑給市場一劑強心劑,有效提振了市場信心。隨後被疫情壓抑的需求開始釋放,開啓了這一年來的樓市熱潮。

  三、  地王中興路一號

  “虧本入市”認籌遇冷

  市場端熱度的提升讓很多新盤都迎來了去化機遇,但購房者的熱情並沒有降臨到中興路一號的身上。

  四年前融信豪擲千金拿下中興路地塊時,市場就在好奇如何解套,苦等四年終入市,迎接地王的只有慘淡的認籌。

  4月,中興路一號宣布入市,取證均價爲12.98萬元/平方米,成爲靜安區有史以來預售證均價最高的樓盤。

  即便如此,中興路一號依然被冠以“虧本入市”。2016年,融信以110億元總價摘得該地塊,可售面積樓板價高達14.3萬元/平方米,創下了彼時全國最高單價地王紀錄,隨後萬科以53.95億元拿下項目49%的權益,項目由其操盤。

  深耕上海多年的萬科,縱然在這一市場牢牢占據著前三的位置,依然難解項目的遇冷。

  中興路一號交通優勢明顯,周邊有3號線、4號線、8號線和10號線4軌交彙,且距離均在1公裏以內;但其塔樓設計、頗具爭議性的戶型和超高容積率勸退了不少購房者。

   最终,项目收到认筹69组,开盘认筹率仅30.13%。截至12月18日,中兴路一号已售出83套,尚有146套待售,去化率仅36.24%。这也意味 着,在今年上海新盘市场火爆,认筹屡创新高的情况下,中兴路一号开盘后近8个月去化率不足四成,尚有超六成房源等待出售。

  根據此前首席運營官張旭的透露,萬科從來不捂盤,也不給自己留長期庫存,內部規定,拿到銷售許可證超過6個月以上仍未銷售掉的項目,將會被納入長期庫存。

  長期庫存對于原本致力于將中興路一號打造爲城市地標的萬科而言,或許是一場“滑鐵盧”。

  四、前灘新盤均價上12萬

  如果要選擇年度上海熱門板塊,前灘和大虹橋依然當仁不讓。

  憑借學區及未來規劃的優勢,前灘每每新盤入市總能吸引大批購房者。

  6月底,三湘印象名邸作爲前灘板塊九宮格內第一個入市的項目,取證均價高達12.18萬元/平方米,一舉將前灘板塊新盤均價帶上12萬+,相較4月剛入市的同板塊內新盤東方惠禮高出近3萬元,與2019年入市的板塊內新盤相比,均價更是高出近3.6萬元。

  即便開盤價創新高,三湘印象名邸依然得到了市場的熱情反饋。開盤當日, 142套房源最終收獲了955組客戶認籌,認籌率高達672.54%,近乎“七人搶一房”,上演日罄。

  五、“神盤”蟠龍天地認籌數創紀錄

  大虹橋新盤不斷,最具代表性的當屬蟠龍天地。

   10月,蟠龙天地首度入市推出了948套房源,主力户型为95-126平方米,均价6.15元/平方米。交通优势,加上未来规划以及开发商瑞安的品牌效 应和深耕多年的口碑,让项目认筹首日即收获超过1000组认筹,4天半的认筹期共计收获认筹数3715组,超过了2018年4月前滩中粮海景壹号开盘吸引 的3127组认筹,一举刷新了上海市场保持了两年半的单一新盘认筹人数最高纪录。

  開盤當日,叫至1200號時,已近清盤,2000位購房者铩羽而歸。

  蟠龍天地的火爆,也讓大虹橋的熱度再次升溫。

  六、上海新房市場“暴走”

  很多人對于今年上海樓市熱度的感知都來自新房市場的火爆。

  《國際金融報》記者統計發現,1-11月,上海地區有8個月的月均認籌率超過100%,尤其是自7月起,連續5個月的平均認籌率超過150%,並在11月達到頂峰,逼近200%。

  去年同期這一數據僅維持在60%左右,最高月也尚未達到100%。

  新盤認籌紀錄一次次地被刷新,許多此前門庭冷落的項目也成功在本年度實現“翻身”。

   12月,闵行华漕板块的首创禧瑞荟开盘,取证均价为6.6万元/平方米,最终项目收获1365组客户认筹,认筹率高达509.32%。而在一年前,其一 期开盘均价仅为6.1万元,彼时,有自媒体爆料该项目推出的256套房源仅收获约40位购房者认筹,认筹率不足两成,最终项目因认筹数过低不采取公证摇 号。

  隔一年再次開盤,均價上浮5000元,認籌率卻上漲25倍,這樣的事情並非個例。11月,唐鎮板塊的金融家時隔一年均價上浮6000元入市,最終認籌率從此前的78%提升至114.83%。

  七、二手房成交創4年新高

  不僅新房,二手房市場熱度也持續升高,8、9、11月的單月成交量均突破3萬套。

   易居研究院发布数据显示,2020年1-3月二手房成交量受疫情影响较大,4月起疫情逐渐好转,二手房市场状态恢复,5-7月二手住宅成交量稳定在平均 每月2.8万套左右。8月、9月成交量分别达到3万套和3.1万套。而上次单月成交量出现“3”字头,还是在2016年9月份。

  10月,由于國慶假期的影響,上海二手房成交量回落到2.8萬套左右;11月這一數據達到頂峰,共成交3.2萬套,環比增長13.5%,同比增長81.4%,創下4年來新高。

  有業內人士認爲,自2017年市場降溫後,上海樓市今年觸底反彈,開始進入上升通道。疫情後,貨幣政策寬松、自住需求釋放、調控政策穩定等因素都對樓市上行形成支撐。

  《國際金融報》記者走訪發現,今年二手房行情確實火爆,許多挂牌兩三年的房子都在今年迎來了成交,且當前賣房市場下,房東較爲強勢,惜售、坐地起價等現象開始出現。

  八、土地市場“百花齊放”

  2020年度,上海土拍市場更是熱鬧。

  相較于往年國有背景開發商和規模性龍頭房企成大贏家,今年地塊的出讓結果更加分散。

   中指研究院数据显示,截至12月15日,上海共推出92宗涉宅地块,土地出让金总额1990.7亿元,同比上涨92.3%。这92宗涉宅地块由66家房 企分获。其中,除万科、恒大、中海、保利、新城、招商等大型房企有所斩获外,以大名城、大家房产、中建东孚、宝华、景瑞为代表的中小型房企也表现不俗。

  這一現象主要由于虹口地塊圍標事件後,上海土拍規則發生了改變。

  此前,上海市土地出让的有效申请人普遍是以“3人”为分界线,即参与报名的房企超过3家时,通过綜合评分选出总分排名前3的房企,进入最后的招标出让环节,而国企和龙头房企通常在“评分制”中占据优势,很多中小房企甚至没有机会进入竞价环节。

  圍標事件後,4月11日,上海土地市場發布公告,出讓松江2幅純宅地,並明確調整了出讓規則。新規指出,“只要有效申請人數不超過5人,就無需打分,直接競價拍賣,價高者得。有效申請人在6人及以上的,則采用競價招標方式。”

  這也是自2017年4月11日上海采用招挂複合式規則起,三年來土拍規則的首次松動。于中小房企而言,其參與競標環節的門檻降低,競得目標地塊的概率得到提升。

   也由于规则的改变,竞拍人数增加,土地溢价率也有所增高。中指研究院数据显示,招挂复合实行到今年土拍规则调整前,上海溢价率超过10%的住宅用地仅有 3宗。调整后至12月15日期间,上海有37宗商品住宅用地溢价率超过10%,其中有16宗溢价率超过30%,有2宗超过50%。

(責編:王春宇)